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房东跳价、中介PUA,在杭州二手房市场惊心走一遭

2020-11-25 08:20| 发布者: 洋沙湖| 查看: 1020| 评论: 0

摘要: 按下葫芦,浮起瓢。在6月杭州“西溪×馆”惊现近6万人摇号并打破当地纪录后,7月、9月杭州连续出台“限售、限购、限摇”政策,新房市场暂被暂抑制,随之而来的却是二手房数月连涨。慢点君的一位朋友刘景辉,从9月末 ...

按下葫芦,浮起瓢。

在6月杭州“西溪×馆”惊现近6万人摇号并打破当地纪录后,7月、9月杭州连续出台“限售、限购、限摇”政策,新房市场暂被暂抑制,随之而来的却是二手房数月连涨。

慢点君的一位朋友刘景辉,从9月末起意到11月中决定入手二手房,一波三折。

期间,蚂蚁集团拿地、上市消息曾烈火烹油般搅动杭州之江板块房价,余杭“分区”传闻也在社交媒体悄然流传。

刘景辉目睹未来科技城红盘价格猛抬百万元,也经历了在看房前几小时房东跳价20万元,他还在半夜收到中介微信询问意向——注意到你这几天还在浏览房源——数据疑自地产经纪App后台。

“我感觉自己被房子侮辱了,但我没有证据。”他说。

01 房源涨价时间轴

刘景辉留意到杭州二手房价格抬升时,已临近国庆。他在贝壳App看到,一些房源的时间轴显示近期已数番涨价。

“怎么突然就涨了?”他发出疑问。

自登记“西溪×馆”、“祥生×境”2次摇号未中签后,他与妻子已许久未关注楼市。就在这期间,杭州二手楼市升温了。

刘景辉目前的房子,位于被称为“万年坑”的杭州城西闲林片区,无地铁、缺商业、少教育,横穿而过高架降低舒适度。他所在的小区已有超15年楼龄,保值性在衰减。他原计划,摇到新房后就置换掉老房子。

新政出台后,留给有房家庭的房源减少,他还被限制参加热门楼盘摇号。新盘也放缓了摇号步伐。在一款“杭州买房摇号助手”小程序上,9、10月的即将预售楼盘一度多达80多个,但公示、登记或即将摇号的却仅有10来个。盘被“捂”着了。

“6月去看过未来科技城的万科‘天空×城’,还进了摇号微信群。但9月那批次摇号时,群消息就说它被划为热门楼盘,我不能摇。”刘景辉说。在公司,他还热心地提醒办公室一位尚未结婚、缴纳社保已满两年的女同事,快去摇号,用好“房票”。

国庆假结束后,他和妻子决定先去未来科技城看看,但情况不容乐观。临近阿里、海创园的数个次新房楼盘,价格一路飙升,三个月内挂牌价涨幅甚至超100万元,尤其以万科×望、映×台、西溪×境等小区最为明显。

位置偏远的未来科技城,犹如坐上了房价上涨的火箭,直逼发展成熟、单价每平方米五六万元的钱江新城、滨江一带。

未来科技城“映×台”部分房源的时间轴。(来源:贝壳App)

国家统计局数据显示,今年10月,杭州二手房价格环比涨0.3%,同比上涨6.4%,同比涨幅创下26个月以来新高。

未来科技城某连锁地产经纪公司的一位孙姓中介说,新房需求被抑制后,大家把目光转向二手房,一些小区甚至有业主挂牌价偏低,被其他业主上门约谈抬价。

10月底,文一西路附近的富力西溪×居小区的一位房东告诉刘景辉,房子诚心卖,只不过交割后房东需要返租。“新房还没交付,房东明显想趁着行情好卖个高价。”

趁机挂出的高价房源恰似诱饵,刘景辉是水里的那条鱼。

“未来科技城有潜力,但目前价格太畸形。”刘景辉向慢点君解释,未来科技城产业有了、年轻人也有了,但教育、商业、交通等等仍是短板,要么在建、要么还停留在规划图上。更重要的是,那里还有大片土地未开发,土地是充足的。

他又将目光转向其他板块。

02 房产经纪App

在杭州,除了湖景房、江景房、山景房,还有“蚁景房”。

10月21日,蚂蚁集团以27亿元总价,拿下杭州之江一块面积近21万平方米的土地;10月22日,蚂蚁集团公布了上市时间表——10月29日启动招股,11月6日挂牌。

蚂蚁来了,整个之江板块二手房闻声而涨,其影响还外溢至周边。

10月下旬,刘景辉和妻子开始留意滨江区的一些房子。在匹配预算后,他们约看了位于滨江西部、位置相对偏僻的浦沿板块的“璞×湾”。纵使周遭环境欠佳,又有大桥横亘前方,但小区门口的地铁6号线通车在即、和蚂蚁地块一江之隔,房东们信心十足。

“来,这里!”在看该小区的一户高层房源时,房东打开玻璃窗、引导刘景辉眺望钱塘江对岸。

“我家能看到蚂蚁(拿的地块),就在那里。”房东说。刘景辉顺着手势望去,远处有一些零星的灯光,终未能确定那块地究竟在哪里。

购房者除了要面临来自房东、中介的轮番PUA,还得提防房产经纪App的“套路”。

辗转各板块看房期间,刘景辉密集地加了十多个中介的微信。一天晚上十点半,他收到了某连锁地产经纪公司一名中介的微信,“看您这几天也在看房,有没兴趣去看看××小区的房子?”刘景辉感到纳闷,反问对方究竟怎么回事。

“我看到你有浏览湘湖板块的房子。”中介说告诉他,自己看得到浏览记录。刘景辉赶紧退出了在这款App上的账号,“我们浏览了什么,他们能看得能一清二楚?你研究房子,他研究你,太可怕。”

除了隐私,房产经纪App的一些其他的现象,也引起了他注意。

11月3日早上,刘景辉发现,之前有展示杭州市二手楼盘历史成交信息的贝壳App不再展示相关数据了。慢点君也确认过,贝壳App在广州、苏州、上海等其他城市,并未隐藏二手楼盘的历史成交数据。

贝壳App已关闭杭州二手小区历史成交数据(右图)。

这样一来,如果杭州的贝壳用户不通过其他房产经纪App或在杭州透明售房网上查询,便无法获知小区的历史成交价。

“有点瞎子摸象!一套房子挂牌400万元,如果买家得知同样户型三个月前成交价仅300万元,会更犹豫吧。”刘景辉猜测,买家参照对比的成本更高,贝壳这样做,或许利于在杭州这样的焦躁市场中产生成交。

在约看滨江区的“寰宇×下”时,一名热心的德佑(属于贝壳平台)中介得知刘景辉无法通过贝壳App看历史成交后,见面看房时,特意将该小区的历史成交数据彩打了一叠给到刘景辉。

刘景辉还发现,中介们“报喜不报忧”的情况非常普遍。

例如,在介绍一套(有架空层的)2楼房源时,中介常说方便上下、带小露台、性价比高。“他们专挑好的说,不会主动提醒你2楼的下水道可能会有异味、冬季光照时间其实很短,会比较潮湿。”刘景辉说。

此外,房产经纪App上的照片多使用广角镜头拍摄,能把一个狭小的洗手间拍得看上去空间很大。这些照片也会经过后期修理、美化,掩盖了诸如墙角发霉、墙纸翻起、地面污渍等重要细节,让所有房源都光鲜亮丽。

“照片,‘照骗’。”他调侃。

03 “房东心态不稳”

11月初,在密集看过未来科技城、浦沿、滨江、湘湖、留下等多个板块的房源后,刘景辉和妻子将范围缩小至拱墅区的申花板块。

“未来科技城等接盘侠,之江不理性,浦沿的配套还差些,沿江盘太贵,西湖区房源多老破小、楼龄小的够不到......”刘景辉分析得头头是道。相比之下,申花板块有城西银泰城、地铁5号线,教育配套也很成熟,次新盘多。

11月上旬,他们看中了地铁5号线萍水街站上盖小区“万家花×”一套89平方米、小三房的房源。虽然这个价格几乎是该小区总价最低的小三房,485万元的总价仍比半年前的成交价贵了五六十万元。

申花板块萍水街街景。

刘景辉还在我爱我家App上看到两套挂牌价低二三十万元的同类型房源,但一位陈姓中介提醒他:“这几套的房东不诚心卖,只是挂着摸摸市场行情。”

“房东的心态很不稳定”是刘景辉经常从中介们口中听到的话。

就在沟通上述房源时,房东临时涨价了。刘景辉约好当日下班后看房,但下午三点收到了中介的微信——房东要改价格,涨价20万元。“都约好了看房,还临时跳价,太不厚道了吧!”刘景辉向中介抱怨。

另一名中介告诉刘景辉,他们向房东转述买房人报价后,房东很少当场同意,而是支支吾吾地说要和子女或配偶商量,往往就没了下文,更有房东在签意向合同时反悔——其名下已有3套房子,卖掉1套后无法再购新房(新政允许一户家庭最多拥有2套房),数百万元现金缺少好去处。

“没达到他们的心理价位,他们也希望能钓大鱼嘛。”该中介还向他展示App的后台页面,上面除了挂牌价,还有稍低一点的房东意向价——两档价差便是谈判的空间。

一些中介会请购房者报出心理价格、缴纳数万元意向金,委托自己在限定期限内和房东谈判,谈判失败则意向金退还,反之则成为购房款的一部分。

刘景辉透露,在谈判期内,有中介会将房源从App上暂时撤下以减少其他门店带看,必要时会请其他同事配合打压房东预期。

假设购房者报价500万元、房东心理价格510万元,那么,中介和房东谈判时会先给出490万元的“牌”,当房东有所犹豫时再甩出500万元的“底牌”,从而制造出购房者最后做出10万元让步的假象。

“意向金协议是个赌局,没办法掌控黑盒子里究竟发生了什么。”刘景辉担心,购房者同样可能被利用。

04 击鼓传花

除了房东、中介,刘景辉偶尔还能遇到其他购房者。

刘景辉告诉慢点君,在萍水街地铁站附近的一家德佑门店,他看到过一对前来了解房源的中年夫妇。当得知夫妇俩对一个名为“耀江文鼎苑”的小区表示兴趣时,中介瞬间两眼放光,兴奋起来。该小区因学区好,单价已达10万元/平方米,单套动辄上千万元,中介费也高。

在一个杭州本地地产自媒体上,刘景辉还看到一位粉丝提问,大意为“我是杭州市的‘人才’,预算1000万元,该摇哪个楼盘好?”

“这样的预算,又有人才摇号倾斜,房子几乎可以随便挑了。这简直是买房‘凡尔赛’。”刘景辉说,无疑,资金充足者享有更大的自由。

刘景辉和妻子的购房款,来自双方七大姑八大姨、老同学东拼西凑,“踮踮脚”才勉强够得到。但看着房价涨势,他们又不得不赶紧行动。

11月中,他们终于选中了“万家花×”另一套480万元的房源,并果断地支付了数十万元定金。“定金可以下足一点,免得房东反悔。”中介事先提醒刘景辉。

几天后,他们就在该经纪公司位于杭州地标建筑环球中心23楼的签约中心完成签约。“签约中心有30多个洽谈室,像菜市场一样热闹,一天交易额得上亿元吧!”刘景辉说。

从环球中心23楼往外看外,是高楼林立的杭州城。(受访者供图)

下决心买下这套二手房,刘景辉和妻子不得不支付近20万元税、中介费。

“这样算下来,即便买到后马上挂出去卖,至少要卖500万元才不至于亏钱。因为经过这次交易,房子的总价已经被迫膨胀了20万元。”他向慢点君盘算着。

“我们在赌杭州城的未来。”他感慨,购买二手房,会更深刻地理解“击鼓传花”这个词,后面必须有人接盘,而人人都笃定认为自己不是最后一个。

慢点君留意到,就在刘景辉决议购买房子的那几天,贝壳App上又有一个叫“养云×舍”的楼盘有两套房源挂了出来,每平方米挂牌单价分别是7.5万元、9.2万元,总价均超1000万元。

该楼盘距离刘景辉所购房子小区200米,目前还是一片繁忙的工地,楼幢被绿色脚手架包裹着,以至于贝壳App上,该楼盘和房源的图片都显示“照片还在拍摄中”。

而两个月前的9月21日,“养云×舍”刚结束摇号,均价5.4万元/平方米。

(应受访者要求使用化名,除备注外图片为作者拍摄)

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