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一二三线城市地价上涨,房价会涨吗?

2020-6-10 09:28| 发布者: 湘阴房产| 查看: 430| 评论: 0

摘要: 7月30日召开的中央政治局会议再次重申,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。“房住不炒”是2016年年底召开的中央經济工作会议首次提出来的。今年 ...

7月30日召开的中央政治局会议再次重申,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

“房住不炒”是2016年年底召开的中央經济工作会议首次提出来的。今年以来,中央政治局会议已经两次重申要坚持“房住不炒”。

从市场来看,目前土地市场升温,多地出现地价上涨。

自然资源部7月17日发布《2019年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示,2019年第二季度,主要监测城市中,一线、三线城市住宅地价环比增速由降转升,二线城市住宅地价环比增速持续上升。

地价涨了,房价也会涨吗?

热点城市土拍火爆,北京拍出今年总价新地王

今年以来,一度销声匿迹的“地王”在一些热点城市再度出现。在土地竞拍现场,甚至出现10多家房企抢地、上百轮竞价的境况。

7月15日,北京土地拍卖市场拍出今年北京总价新地王。经过56轮竞价,央企中海地产以79.4亿元购得丰台区花乡造甲村地块,溢价率18.79%,楼面价6.66万元/平方米。

公开资料显示,这块地起始价为66.84亿元,用地面积5.91万平方米,规划建筑面积21.65万平方米。拍卖初期,共有包括首开+城建+保利+建工、金茂+宝龙+骐骥(村集体)、合生、中海地产4家开发商及联合体参与竞拍。在经过56轮竞价之后,中海地产胜出,总价为丰台区历史第二高,也是今年北京单宗地块最高价。

今年以来,北京的土地市场日趋火爆。6月28日,石景山古城南街地块以总价73.4亿元拍出。6月21日,大兴亦庄、怀柔的3宗住宅用地成功出让,成交总金额98.76亿元。

火爆的不仅仅是北京,今年以来,深圳、南京等一些热点城市的地价也出现了升温迹象。

6月24日,深圳拍卖5宗地块,底价154亿元,有至少80家房企报名,最终成交金额223.84亿元。其中,位于龙华红山的A817-0609宗地由龙光地产以65.85亿元夺得,楼面地价约6.7万元/平方米,这个价格逼近或超过附近二手房售价。

6月5日,南京市成功拍卖10宗地块,成交金额 118亿元。本场土拍有两宗地块刷新地价纪录,其中位于朝天宫的城中G17地块,被栖霞建设以10.6亿元总价斩获。

“地王的产生,跟这个城市土地的供求关系有关。开发商对一些热点城市稀缺土地资源的剧烈争夺,预示着开发商看好这些城市高端楼市未来的发展,认为房价可能还有上涨的空间,但这并不意味着全国所有城市的土地都在升温。”住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌对《中国经济周刊》记者表示。

中原地产首席分析师张大伟认为,全国土地市场只是局部异常升温,“整体看,今年1—2月份各地土地市场较为低迷,但随着春节后信贷市场增量有所增加,房企融资难度降低,部分城市土地市场在4月份开始出现了复苏苗头。 二季度以来,部分城市土地市场出现了局部异常升温现象。”

多数被监测城市地价上涨,房企购置面积下降

一些热点城市土地市场的升温,一定程度上助推了地价的上涨。

自然资源部发布的监测数据显示,今年第二季度,住宅地价环比上涨的城市有102个,较上一季度增加14个。住宅地价环比增速超过3.0%的城市10个,较上一季度增加3个;与去年同期相比,地价上涨的城市有97个,较上一季度增加4个。

“土地价格的上涨幅度和CPI涨幅相关,如果两者接近,问题不大。国家统计局公布的6月份CPI同比上涨2.7%,跟土地价格3%的涨幅相差并不大。就怕土地价格增速过快,远远超过了物价指数,这就违背了住建部提出的稳地价的要求,目前看,地价还是稳的。”顾云昌告诉记者。

值得注意的是,地价虽然有所上涨,从全国范围看,房地产企业的土地购置面积是下降的。

国家统计局7月15日发布的《2019年1—6月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,1—6月份,商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%;房地产开发企业土地购置面积8035万平方米,同比下降27.5%。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,企业购地数据相对偏保守,一方面是部分城市去年土地流拍规模相对较大,今年部分城市供地节奏明显放缓。另一方面,虽然部分房企获得了较好的融资,积极进行土地储备,但部分地方地价上涨,管控趋严,影响了企业拿地。

房价涨幅回落,总体表现平稳

土地市场升温,房价表现怎样?国家统计局发布的数据最能说明问题。

数据显示,1—6月份,全国商品房销售额70698亿元,同比增长5.6%,增速与一季度持平。今年6月份,一二三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均回落。

其中,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和0.2%,涨幅比上月分别回落0.3和0.1个百分点。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.4%和7.6%,涨幅比上月分别回落0.7和0.5个百分点。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.9%和7.9%,涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点。

结合上半年数据,国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇7月15日在国新办新闻发布会上表示,结合房价、房地产投资、房地产销售、开工面积、土地成交等指标综合来看,当前房地产市场运行总的还是平稳的。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组7月29日发布《中国住房市场发展月度分析报告》显示,自4月份以来房价涨速持续下降,2019年6月核心城市房价基本停止上涨。一线城市房价由结构性微涨转变为整体微跌,准一线城市房价涨速进一步下降,二线城市房价总体平稳,三四线城市短期房价涨跌互现。

“总体看,全国的房价是平稳的。”顾云昌接受《中国经济周刊》记者采访表示,各地房地产市场差别比较大,有的地方供不应求,有的地方供大于求;有的城市房价涨得很快,被约谈的也有,有的城市房价平缓上升,也有少数城市的房价稳中有降。“应该说,目前全国房地产市场不是处在一个上行阶段,而是处在下行的通道当中。”

房地产不能作为

短期刺激经济的手段

房价的平稳离不开各地政府近年来针对房地产市场的政策调控。值得注意的是,今年以来,包括开封等地,都曾出现取消住房限售的情况。事实上,已经有多个城市针对限售、限购、二手房税费等政策执行了微调松綁。

7月中旬,河南省开封市传出了要取消商品房3年限售令的消息。但让人意想不到的是,仅仅3天后,开封市政府官网发布《市住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定》,决定不取消限售令。其中称,市住建局鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定,未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估,故撤销此决定,收回相关文函。

开封市政府上演这出“朝令夕改”的剧情并非没有苦衷。自从2017开封发布“最严限售令”以来,外来炒房资金退潮,开封房价快速上涨的趋势得到遏制。但与此同时,开封楼市也遭遇越来越大的下行压力。

开封市统计局官网数据显示,2018年,开封全市房地产开发投资(含兰考)240.84亿元,同比下降12.1%,2019年1—5月,开封市房地产业的营业收入比去年同期下降2.7%。2018年以来,开封市已经流拍土地7宗。开发商以各种名目打折销售的情况越来越普遍。

业内分析认为,开封撤销取消限售决定,“三日游”背后折射出楼市调控该如何“因城施策”。对于地方政府而言,土地财政收入是一笔重要的财政收入来源。既要坚持房住不炒,抑制房价过快上涨,又要摆脱对房地产市场的依赖,这是对地方政府的一个重要考验。

“过去一旦地方经济增长有所放缓,地方财政撑不下去,首先想到的就是‘房地产’这个‘路径依赖’。此次中央政治局会议提出‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’,释放出了我国坚持房地产调控不动摇的明确信号,中央下定决心要让中国经济摆脱对房地产的过度依赖。”顾云昌说,“国家不会为了实现短期的经济增长,而放弃‘房住不炒’的长期定位。”

作者:王红茹

来源:《中国经济周刊》

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