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选楼大讲堂:高房价下买房,什么样的顶楼不建议购买?

2020-6-10 09:28| 发布者: 爱湘阴| 查看: 339| 评论: 0

摘要: 本文由《首席楼盘户型分析师》与腾讯新闻联合出品,独家授权腾讯新闻,未经允许,不得转载。一、高房价下的一些思考据中原地产研究中心提供的数据显示,今年元月以来,全国50个大城市的土拍市场总共成交了1.6万亿, ...

本文由《首席楼盘户型分析师》与腾讯新闻联合出品,独家授权腾讯新闻,未经允许,不得转载。

一、高房价下的一些思考

据中原地产研究中心提供的数据显示,今年元月以来,全国50个大城市的土拍市场总共成交了1.6万亿,同比上涨12%且均为溢价成交。其中北京、杭州、上海的土拍市场尤为火热,前后脚的突破了千亿大关。

这说明什么?跟大家的预估基本一致:经济不错的情况下,地方靠卖地大拆大建;经济一旦下行,更是要靠卖地稳住经济。

那么问题来了,如果土拍市场持续火热且楼面价节节攀升,房价怎么降?如果房价仍旧有上涨预期,老百姓又怎么可能不去炒房?特别是当下的一二线城市,市区土地日益稀少叠加楼市调控尤其是限价令影响,使得每有新盘入市,便会有一大波买房致富的神话上演。

我有时候在想啊!当前高房价下,哪怕是可以闭着眼买房,哪怕是可以买到即赚到,是不是也存在一些房源是需要诸位稍微慎重些、稍微警惕些的?毕竟事关诸位毕生积蓄以及未来几十年居住时间空间。

答案显然是肯定的。就比如接下来选楼君要跟大家讨论的“高房价下买房,如果只剩顶楼,什么样的顶楼不建议购买?”的话题,应该能给还在游移不定的业主一些最为中肯的建议。

二、高房价下买房,如果只剩顶楼,那么什么样的顶楼不建议业主购买?

为解释这一困惑,咱们还是直观点举个小例子吧。请注意,这里的顶楼特指平屋面顶楼,而非那些复式带阁楼、有大露台、有坡屋顶或是拥有闷顶层的顶楼。

如下图所示,这是一个市面上较为常见的中轴对称型两梯四户单元布局图,其东西两端一般会配备大面积户型,中间则是小面积户型的天下。

为便于理解,我们用150㎡户型跟100㎡户型分别代表大面积边户以及小面积中间户。然后以不同的业主形态来具体探讨下这两类户型的居住投资价值潜力。

1、对于改善业主而言

其购房的核心目的往往是让家人住的舒心,也即所谓的舒适度敏感型。其对于价格不是说漠不关心,但肯定具备一定的承受能力。

所以对于绝大多数改善型业主而言,100㎡中间户必然不会考虑,150㎡边户才是他们的最爱。

那在房源紧张的情况下,150㎡的顶楼是否值得购买呢?我的答案是不建议购买,理由如下:

首先,在顶楼的所有缺点中,最被大家关注的就是屋面渗漏问题。即便当下的防水材料,施工质量已经大幅改观。但不可否认,人为因素导致的施工问题仍然存在,或许当下不显,但谁又能保证二三十年后不发生渗漏现象呢?而显然,大面积户型发生顶楼渗漏的概率是要远大于小面积户型的,然否?

其次,夏热冬冷问题也是被大家所关心的,不要说什么三恒系统,因为除了夏天跟冬天,还有漫长的春天以及秋天存在。户型面积越大,越是边户,其屋面、外墙面跟室外空气接触的面积也就越大,夏热冬冷问题自然就越严峻,这个逻辑应该是没问题的。

再加上现实中、网络上各路专家大咖对顶楼的过分解读,使得顶楼缺陷会在业主心中被无限放大。而我在上面也说了,改善业主对于价格是具备一定承受能力的。既如此,又何必让自己在掏出毕生积蓄后,心里时刻存有疙瘩?500万的房子,多花个十几二十万换个楼层似乎也不是什么了不得的大事!

有鉴于此,大面积户型的顶楼也就没有了多少市场。

2、对于投资业主而言

其买房的核心目的是为了追求投资回报率。而一旦涉及投资回报率,那就离不开出手时的便捷性。

这也很好理解:你买了一套房子,那么这套房子的价格就基本上归零了。只有等你找到接盘侠并顺利出手后,你才能获得回报。若是在计划获利了结或是风险来临时不能抢先一步出手,投资,没有任何意义。

那么,150㎡户型跟100㎡户型比,哪个更具投资价值潜力呢?答:必然是100㎡小面积户型。两个理由:其一,房价如果继续上涨,买的起房的人便会越来越少,小面积户型必然会更受欢迎。其二,假如房价掉头,小面积户型可以少亏点。

至于顶楼的投资价值潜力,我在这里只想跟大家说一个事实:正常楼层一旦挂牌,短则两三个月,长则半年便能成交。可若是顶楼等缺陷房源挂牌时,往往得等三五年,待房价再次开启暴涨模式时才会有人来接盘,平常若是不割肉,是真的很少有业主前来问津的。

两相叠加,大面积户型的顶楼就没有了任何竞争力。反而小面积户型以及小面积户型的顶楼更值得投资业主考虑。

3、对于刚需业主而言:

不仅要考虑首付跟还贷能力,买房之后,诸如装修、买车、结婚、生娃、奶娃等的生活成本也是要统筹考虑的。因手头紧,刚需业主购房的核心目的往往是临时过渡,待将来自己有能力时再行置换,这就属于典型的价格敏感型业主了。其对居住舒适度虽有追求,但在价格面前一切都可以忍让。

所以对于绝大多数刚需业主而言,150㎡的边户必然不会考虑。100㎡的中间户才是他们唯一的选择。

那在房源紧张的情况下,100㎡中间户的顶楼是否值得购买呢?我的答案是:建议购买,理由如下:

首先,刚需业主普遍年龄不大,如果要在低区跟高区之间进行选择,他们肯定会倾向于高区,哪怕这个高区只剩顶楼。视野开阔,日照充沛,居住安宁,顶楼简直就是为他们量身定制的。至于上面针对改善业主讨论的渗漏问题以及夏热冬冷问题,100㎡小面积户型的顶楼明显会好很多。

其次,上面也说了,刚需业主属于价格敏感型,而相较于主力楼层,顶楼往往会更便宜些,不要小看那3%、5%哦,若是算上三十年房贷,一辆车,一个车位,一个装修款挤一挤或许就都能解决,哪怕是省下来提升自己的生活品质呢?别忘了,我们只是临时过渡,将来还是要改善置换的。

说到置换,那就又回到投资回报率问题了,大家可以返回上一章再品一品,我在这只补充一句:顶楼的租金回报率,冠绝天下。

综上:对于刚需业主而言,100㎡小面积户型的顶楼也是建议购买的。

由此,关于高房价下买房,如果只剩顶楼,那么什么样的顶楼不建议业主购买?的话题也就有了答案。改善型大面积户型的顶楼,不建议购买!

三、写在最后:以上浅见不知大家觉得如何?作为改善业主,您在买房挑选楼层时会考虑顶楼么?欢迎留言探讨。更多楼市独立观点,楼盘户型居住投资价值综合分析咨询选择,请关注首席楼盘户型分析师!

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