请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版
 找回密码
 立即注册
爱湘阴 经济 房产信息 查看内容

烂尾楼强制停贷潮蔓延至18省市!购房者该如何应对?

2022-7-14 08:05| 发布者: 湘阴周刊| 查看: 839| 评论: 0

摘要: 江西景德镇恒大珑庭项目业主的一纸停贷告知书,拉开了烂尾楼停贷大幕,江西、广西、河南、山西等多地业主抱团宣布强制停贷。一份在网络流传的统计数据显示,截至7月13日,已有100个烂尾楼项目被宣布强制停贷。在告知 ...

江西景德镇恒大珑庭项目业主的一纸停贷告知书,拉开了烂尾楼停贷大幕,江西、广西、河南、山西等多地业主抱团宣布强制停贷。


一份在网络流传的统计数据显示,截至7月13日,已有100个烂尾楼项目被宣布强制停贷。



在告知书中,不少业主认为银行在烂尾项目中负有相应的责任,直指银行违规放贷、未履行资金监管银行义务等行为,具体包括违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款、将按揭贷款资金划入非监管账号等。


那么,在此过程中,银行是否需要承担相应责任?银行又会如何应对这一轮“烂尾楼停贷”?


责任如何界定?


根据业主们的诉求,银行需要承担哪些责任?


广东深天成律师事务所律师孔富对界面新闻记者表示,以上这些违规放贷的情形,均应不涉及到违反法律或者行政法规,不构成民法典或者合同法规定的合同无效情况,况且银行确实将款项出借给业主,借款行为是双方的真实意思表示,受到法律保护。


但他进一步解释称,银行违规是监管部门是否需要进行处罚的问题,跟其民事借款行为无关。如果确实是因为银行违反规定提前将贷款发放给了开放商,导致楼盘烂尾,银行是需要承担一定责任的。


上海申伦律师事务所律师夏海龙也对界面新闻记者分析称,一般来说,即使银行在放贷过程中存在一些违规行为,但因为这些监管措施大都不属于效力性规定而只是管理性规定,因此并不会影响贷款合同的效力。所以,除非贷款人与银行达成新的约定,否则单方停止还贷的行为属于违约。


易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,“此类项目的预售资金流向不清晰,且资金监管不到位,导致购房款不能进入到施工和工程阶段,相关银行等负有直接的责任。而业主的诉求是清晰的,即要求限期复工,否则在办理不动产权证前将拒绝还贷,相关损失由相关部门和机构自行承担。”


事实上,在司法实践中,法院判这种情况可以直接实现停贷的案例也曾出现过。公开资料显示,广东惠州和浙江嘉兴等地曾出现过法院支持购房者暂停还贷、直至房屋交付的判例。


今年2月初,浙江嘉兴中级人民法院的一次判决让房贷问题冲上热搜。法院判决保护了购房者对利益,最终判定由开发商承担剩余贷款的还款责任。这次判决结果在全国尚属首例。


还有一个案例显示,广东惠州某楼盘的业主起诉招商银行惠州分行,请求法院支持在房子达到交付条件之前,停止还贷,法院一审、二审都判定业主胜诉。招商银行惠州分行申请广东高院再审,结果广东高院依然支持业主的请求。


业主单方面停贷并不合法


烂尾楼业主出于各种原因所采取的停贷行为,从法律角度来看都具有一定的风险性。


业主与开发商之间签订的合同以及业主与银行之间签订的合同是两个不同的合同。开发商没有尽职履行其与业主之间的合同并不能从法律上支持业主拒绝履行与银行之间的合同。


北京远赢律师事务所律师关佰涛对搜狐财经表示,此类房屋买卖中存在两组法律关系。


第一组法律关系是开发商和业主之间的买卖合同关系。第二组法律关系是银行作为债权人,业主作为债务人,开发商以房做担保人的债权债务关系。


理清法律关系之后不难看出,开发商不能如期交房是买卖合同关系里面的问题,不能成为业主停止还贷的理由。


一不愿具名的律师对搜狐财经表示,如果开发商违约了,业主可以去找开发商起诉。但业主和银行签的合同,应当按月还贷款,否则银行可以起诉业主,要求他们偿还贷款,如果进入执行程序的话,业主也许还会上黑名单。


不过不少业主也明确单方面停贷并不合法,但迫于生活压力而走上了停贷维权的道路,有业主在停贷通知书中表示,“饭都吃不上,还在乎征信?”


矛头对准银行能否解决问题?


从网上流传的许多业主停贷通知书中能够看出,不少项目的业主并没有将其矛头单纯指向开发商,而是更多指向银行。


不少业主在停贷通知书中指出贷款银行存在违规放贷以及未履行资金监管银行义务等行为,并以此为依据提出应该由开发商以及银行承担责任。


业主们认为,是开发商以及银行的失责、违法、违规,直接导致了房屋最终烂尾的结局,应当由开发商及银行承担相应损失,并表示停贷行为“有礼有节,合乎公序良俗,合乎民意民声”。


易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,预售资金监管不到位,导致房企工程建设资金已经空缺了,使得烂尾问题加剧。此类项目的预售资金流向不清晰,且资金监管不到位,导致购房款不能进入到施工和工程阶段,相关银行等负有直接的责任。


北京市万商天勤(南京)律师事务所律师吴伟召对搜狐财经表示,在烂尾楼盘事件中,开发商挪用监管资金、银行未将贷款资金划入监管账户、银行违规放款,是大多数楼盘烂尾的主要原因。


楼盘在拿到预售许可时都会开通对应的监管账户,根据各地政策规定,按揭房款均要打入监管账户,避免开发商卷款跑路。然而现实中,部分楼盘开发商因为缺乏资金,会联合银行将这份房款“大头”转入企业一般账户,然后私自挪到其他项目中。


此外,根据《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的规定,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款,这表明,在建筑不封顶的情况下,银行不允许发放贷款,否则即涉及违规发放贷款。


如果银行在建筑封顶后放款至监管账户,对监管账户切实履行监管职责,开发商挪用按揭房款资金的可能性微乎其微,楼盘烂尾的可能性也将减少。


不过,吴伟召律师认为,即使银行、开发商存在上述的违规行为,但业主单方面停贷的行为仍不可取。


业主和银行签订了《借款合同》,合同不违反法律、行政法规的强制性规定,签订即成立,双方均应当按照合同约定履行义务,在未与银行达成协商一致的情况下,业主单方发布告知书本质上就是一种违约行为。


如果银行以此对业主提起诉讼要求业主偿还借款和利息,业主败诉的风险较大。


业主应当如何维权?


单方面停贷不合法,业主应当如何解决问题?


针对停贷诉求,目前已有业主成功维权的案例。


广东惠州某问题楼盘的业主起诉招商银行惠州分行,请求法院支持在房子达到交付条件之前,停止还贷,法院一审、二审以及省高院的再审都判业主胜诉。


今年2月份,浙江嘉兴中院也曾判决一烂尾楼业主无需支付剩余贷款。


这两起成功维权的案例的共同点在于,开发商因进入破产清算程序而无法向业主交付房屋,致使商品房买卖合同解除,个人购房借款及担保合同相应也随之解除。


吴伟召律师对搜狐财经表示,鉴于开发商已无法交付房屋,业主可以向法院提起诉讼,要求解除预售合同、借款合同、抵押合同,由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行和购房者。


最高人民法院在(2019)最高法民再245号案件中已经明确了上述观点,购房者采用司法途径进行救济是完全可行的。


综合界面新闻、搜狐财经


鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋