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买卖不破租赁?全面解析有租户的二手房如何买卖|幸福小课堂

2020-6-3 12:19| 发布者: 湘阴电视台| 查看: 590| 评论: 0

摘要: 立即找好房>>>张先生打算结婚,因此在婚期半年前选购了一套满意的二手房。看房时里面还有租户,中介说他们的租期快到了。当时觉得准备卖的房子里还有租客是很正常的事,张先生看房当天就签订了购房合同,房屋 ...

买卖不破租赁?全面解析有租户的二手房如何买卖|幸福小课堂

立即找好房>>>

张先生打算结婚,因此在婚期半年前选购了一套满意的二手房。看房时里面还有租户,中介说他们的租期快到了。当时觉得准备卖的房子里还有租客是很正常的事,张先生看房当天就签订了购房合同,房屋总价380万元。

由于原房主2012年就已出国,因此张先生看房、签合同都是由原房主的家人代理的。该房的买卖手续全部办齐、拿到了房产三证后,张先生满心欢喜地准备收房布置婚房,这才发现租户搬走了,却冒出原房主的一份租期为6年的出租合同。

买二手房遭遇此类情况真是够闹心,有租户的二手房能不能买?接下来就给您讲讲。


正在出租的二手房可以买吗

(一)正在出租的二手房是可以买卖的。

因为房屋出租的法律关系中,承租人享有的是房屋的使用权,而房屋的所属权依然属于出租人;此外对房屋上设立租赁合同是一个负担行为,而房屋买卖是处分行为,两者同时进行并不冲突。

(二)注意买卖不破租赁

买卖不破租赁即在房屋出租期间,房屋买卖,所有权发生了变化,但是对租赁关系不产生影响,已经存在的租赁合同对新房主继续有约束力,新房主要继续履行合同。

买卖不破租赁也有例外情况,以下的情况不受买卖不破租赁的限制:

(1)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。

(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。


优先购买权

(一)承租人有优先购买权

房屋出租期间,房主要将房屋出卖时,在同样的条件下,租户享有优先购买房屋的权利。房主应在出卖房屋之前通知租户房屋要出卖的事实,租户如果有购买正在租住的房屋的意愿,在与其他购买人相同的条件下,租户可以优先于其他购买人购买。因此,购房者应该明确自身的购房顺序。

(二)什么是优先购买权

《中华人民共和国合同法》第二百三十条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

以下情况,租户的优先购买权不能行使:

1、房屋共有人行使优先购买权的,效力要高于租户优先购买权。

2、出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

3、出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;

4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的


当房屋处于出租状态时

签订合同的注意事项

(一)查看租赁合同

除了看合同之外,还要在合同内注明租赁期限,以免原业主重新签订租赁协议。如果需要了解更多信息,可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

不仅要在房屋买卖合同中注明房屋正在出租,还要将租赁合同作为二手房买卖合同的附件

如果不按这个要求做,则可能发生以下的风险:

(1)一旦出卖人违约不想出卖房屋时,既可另行签订虚假租赁合同,将租期约定很长,将租金约定很低。这样依据“买卖不破租赁”,不论是出卖人或者买受人都无权主张承租人腾退房屋。这样足以打击买受人要求继续购买房屋的意志,而出卖人则不用承担任何违约责任。

(2)出卖人可以降低租金,改变买受人的预期收益。

(二)要明确约定房屋租金何时转由买受人收取

通常房屋租金最迟在买受人支付百分之八十购房款或者房屋产权过户时,转由买受人收取。

(三)约定交房时间和延期交房的违约责任

不要仅在房屋买卖合同中简单的约定,租赁合同终止后,出卖人交付房屋。还要约定出卖人交付房屋的具体时间,以及逾期交房的违约责任。因为租赁合同到期后,承租人以各种理由不按期腾退房屋的情况非常普遍。

买卖不破租赁?全面解析有租户的二手房如何买卖|幸福小课堂

(四)卖方需提供《承租人放弃优先购买权声明》

根据《合同法》规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”因此,签约时需要出售方提供承租人亲笔签署的放弃优先购买权声明。


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注意:承租人不提供“放弃优先购买权声明”怎么办?

如果承租人不同意签署“承租人放弃优先购买权的声明”,房屋出售人应于签署房屋买卖合同的前三个月,书面通知承租人房屋出卖事宜,如承租人未明确表示购买,将会被视为放弃行使优先购买权。

在购买二手房之前都需要先将二手房的信息了解清楚,因为在二手房的交易过程中会发生故意隐瞒二手房真实情况的问题,这个就需要购房者自己多了解一下购买二手房的风险,从未避免这些风险问题。

今天的内容就到这里了,希望能够帮助到想要了解或者购买二手房的朋友。明天我们来说说二手房过户的一些情况。


【END】

以上内容来源于网络综合整理

具体政策以各地信息为准。

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