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深圳二手房报价集体消失,成交参考价是什么?

2021-2-13 11:20| 发布者: 湘阴新闻| 查看: 860| 评论: 10

摘要: 今天一早,所有的房产群都在讨论深圳楼市,气氛十分诡异紧张。先是有人放出深圳链家app的截图:所有二手房的价格都消失了。前一阵儿北京链家刚因为下架历史成交数据被约谈,深圳链家怎么也下架数据了?这都是因为昨 ...

今天一早,所有的房产群都在讨论深圳楼市,气氛十分诡异紧张。

先是有人放出深圳链家app的截图:

所有二手房的价格都消失了。

前一阵儿北京链家刚因为下架历史成交数据被约谈,深圳链家怎么也下架数据了?

这都是因为昨天下午深圳住房和建设局推出的调控新举措:建立二手住房成交参考价格发布机制

昨天晚上,财联社发布了这条政策的实际操作,官方针对每个楼盘都推出了一个参考均价,所有中介平台上挂牌的二手房价格,都不能超过指导价。

目前官方已经推出了深圳3595个小区二手房的参考价格,全部大幅低于目前的市场价。

百丽湾花园市场均价18.6万/㎡,参考价13万/㎡,相当于打了7折;半岛城邦花园三期市场均价19万/㎡,参考价11.6万/㎡,相当于打了6折。

文件中大部分参考价折扣在6折到8折之间,少数高价盘折扣甚至接近5折。

有人奇怪,高于参考价的房源虽然不能挂牌,但只要签署一份风险告知书,依旧可以过户,推出成交参考价的意义何在呢?

成交参考价的推出,大概率是为了限制杠杆

1.

深圳去年推出了715新政,大幅提高房票门槛,很多人一夜之间失去购房资格,之后又打了若干次补丁,陆续补上假结婚、假离婚等漏洞,并严防各类非房贷贷款流入楼市。

然而道高一尺魔高一丈,如此猛烈的攻势依旧没能劝退深圳房价。

今年1月,深圳房价均价、涨幅双第一,均价甩了第二名北京将近30%。

深圳房价压不住主要是因为资金的疯狂涌入,即便现在下令严查资金来源,但面对优质资产,流动性无孔不入、如水赴壑。

据说深圳炒房者中,背负各类抵押贷、经营贷、信用贷几千万,每月还贷大几万者,大有人在。

既然堵不住大杠杆带来的流动,干脆就从源头下手,降低每套房子能够贷款的额度

深圳这份打折的成交参考价,很可能会成为之后银行审批房贷的额度依据

这将直接增加贷款买房的成本。

以百丽湾花园为例,目前一套在售的3室2厅,面积88㎡,均价187922元/㎡,总价1668万。

假如以挂牌价成交,按照首套最低30%的首付额度,买方可以贷款70%,也就是1100多万元,首付500万。

但按照13万/㎡的参考均价,这套房子的成交参考价就成了1144万元,买方只能贷款800万,一下子要多准备300万首付款

成本骤然上升60%,相信很多人会望而却步。

当然,这个成交参考价机制具体如何使用,还要看后续政策。

毕竟虽然政府说此机制是要引导银行合理发放二手房贷款,防控个人住房贷款风险,稳定市场预期,但如果直接用指导价为基数批贷,刚需受的伤害也不小。

2.

深圳昨天推出的成交参考价机制,其实算是抄了北京的作业。

从多年前开始,北京的房贷批贷额度就以【网签价】为基础计算,而不是成交价。

北京房产的网签价是缴税和贷款的依据,可以根据买房的实际贷款需求确定,高网签价能多贷款,但税费也要多交;低网签价则相反。

当然,网签价不可能随便定,而是有一个官方划定的范围。

网签价的下限叫【核定价】,是政府相关部门,根据房产的年份、楼层、小区等情况指定的价格;网签价的上限叫【评估价】,是贷款银行委托评估公司,评估出的最高抵押值。

在核定价与评估价“夹击”的范围内,买方可以找个最优惠的额度作为网签价。

比如在首付条件允许的情况下,购买北京五环内二手房,最实惠的贷款上限是304万,再多贷产生的费用就多了,所以很多年轻人在北京买房时,会把首付款+300万,作为目标总价寻找房源。

这种政策既能在房价上涨时起到抑制房价的作用,也能在房价下跌时稳定房价。

以现在的情形看,深圳至少会部分参考北京的做法,此后深圳房价的波动会更小,成交量也会降低。

3.

从3000多个小区的参考价中,我们还能分析出另一个信号,6-8折的定价并不是拍脑门决定的,而是以二手小区周边新盘的开盘价作为参考

这说明新机制还肩负着缓解深圳一二手房价格倒挂的任务。

“房住不炒”的背景下,不可能以新盘价格上涨的方式消除房价倒挂。让二手房降价,缩小一二手房价格差距,稳定楼市价格的同时降低资金打新盈利的热情,是唯一的办法。

4.

短期房价看流动性,限杠杆是打击房价最好的方法。

但作为购房者,即使知道新政策是为了降房价,但app上报价突然消失、贷款政策突然改变,难免会感到茫然慌张,生怕自己会成为被政策误伤的一批人。

近期想买房的深圳刚需,这个年恐怕过的不会很踏实。

对此洋房姐姐想说,还好我不用在深圳买房。

嘻嘻。

就在洋房姐姐发稿之前,深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任称,商业银行将根据房成交参考价格发放二手房贷款,深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次。

免责声明:本文来自腾讯新闻客户端自媒体,不代表腾讯网的观点和立场。

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