深圳二手房报价集体消失，成交参考价是什么？

今天一早，所有的房产群都在讨论深圳楼市，气氛十分诡异紧张。

先是有人放出深圳链家app的截图：

所有二手房的价格都消失了。

前一阵儿北京链家刚因为下架历史成交数据被约谈，深圳链家怎么也下架数据了？

这都是因为昨天下午深圳住房和建设局推出的调控新举措：建立二手住房成交参考价格发布机制。

昨天晚上，财联社发布了这条政策的实际操作，官方针对每个楼盘都推出了一个参考均价，所有中介平台上挂牌的二手房价格，都不能超过指导价。

目前官方已经推出了深圳3595个小区二手房的参考价格，全部大幅低于目前的市场价。

百丽湾花园市场均价18.6万/㎡，参考价13万/㎡，相当于打了7折；半岛城邦花园三期市场均价19万/㎡，参考价11.6万/㎡，相当于打了6折。

文件中大部分参考价折扣在6折到8折之间，少数高价盘折扣甚至接近5折。

有人奇怪，高于参考价的房源虽然不能挂牌，但只要签署一份风险告知书，依旧可以过户，推出成交参考价的意义何在呢？

成交参考价的推出，大概率是为了限制杠杆。

1.

深圳去年推出了715新政，大幅提高房票门槛，很多人一夜之间失去购房资格，之后又打了若干次补丁，陆续补上假结婚、假离婚等漏洞，并严防各类非房贷贷款流入楼市。

然而道高一尺魔高一丈，如此猛烈的攻势依旧没能劝退深圳房价。

今年1月，深圳房价均价、涨幅双第一，均价甩了第二名北京将近30%。

深圳房价压不住主要是因为资金的疯狂涌入，即便现在下令严查资金来源，但面对优质资产，流动性无孔不入、如水赴壑。

据说深圳炒房者中，背负各类抵押贷、经营贷、信用贷几千万，每月还贷大几万者，大有人在。

既然堵不住大杠杆带来的流动，干脆就从源头下手，降低每套房子能够贷款的额度。

深圳这份打折的成交参考价，很可能会成为之后银行审批房贷的额度依据。

这将直接增加贷款买房的成本。

以百丽湾花园为例，目前一套在售的3室2厅，面积88㎡，均价187922元/㎡，总价1668万。

假如以挂牌价成交，按照首套最低30%的首付额度，买方可以贷款70%，也就是1100多万元，首付500万。

但按照13万/㎡的参考均价，这套房子的成交参考价就成了1144万元，买方只能贷款800万，一下子要多准备300万首付款。

成本骤然上升60%，相信很多人会望而却步。

当然，这个成交参考价机制具体如何使用，还要看后续政策。

毕竟虽然政府说此机制是要引导银行合理发放二手房贷款，防控个人住房贷款风险，稳定市场预期，但如果直接用指导价为基数批贷，刚需受的伤害也不小。

2.

深圳昨天推出的成交参考价机制，其实算是抄了北京的作业。

从多年前开始，北京的房贷批贷额度就以【网签价】为基础计算，而不是成交价。

北京房产的网签价是缴税和贷款的依据，可以根据买房的实际贷款需求确定，高网签价能多贷款，但税费也要多交；低网签价则相反。

当然，网签价不可能随便定，而是有一个官方划定的范围。

网签价的下限叫【核定价】，是政府相关部门，根据房产的年份、楼层、小区等情况指定的价格；网签价的上限叫【评估价】，是贷款银行委托评估公司，评估出的最高抵押值。

在核定价与评估价“夹击”的范围内，买方可以找个最优惠的额度作为网签价。

比如在首付条件允许的情况下，购买北京五环内二手房，最实惠的贷款上限是304万，再多贷产生的费用就多了，所以很多年轻人在北京买房时，会把首付款+300万，作为目标总价寻找房源。

这种政策既能在房价上涨时起到抑制房价的作用，也能在房价下跌时稳定房价。

以现在的情形看，深圳至少会部分参考北京的做法，此后深圳房价的波动会更小，成交量也会降低。

3.

从3000多个小区的参考价中，我们还能分析出另一个信号，6-8折的定价并不是拍脑门决定的，而是以二手小区周边新盘的开盘价作为参考。

这说明新机制还肩负着缓解深圳一二手房价格倒挂的任务。

“房住不炒”的背景下，不可能以新盘价格上涨的方式消除房价倒挂。让二手房降价，缩小一二手房价格差距，稳定楼市价格的同时降低资金打新盈利的热情，是唯一的办法。

4.

短期房价看流动性，限杠杆是打击房价最好的方法。

但作为购房者，即使知道新政策是为了降房价，但app上报价突然消失、贷款政策突然改变，难免会感到茫然慌张，生怕自己会成为被政策误伤的一批人。

近期想买房的深圳刚需，这个年恐怕过的不会很踏实。

对此洋房姐姐想说，还好我不用在深圳买房。

嘻嘻。

就在洋房姐姐发稿之前，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任称，商业银行将根据房成交参考价格发放二手房贷款，深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次。